ישנה התדרדרות מתמשכת של המרחב העירוני, במיוחד במרכזי ערים, וזו בעיה ידועה ומוכרת ברחבי העולם, כולל בישראל. במבט גלובלי, התדרדרות זו נובעת מגורמים רבים ושונים, שבראשן היא היציאה של אוכלוסייה ממרכזי הערים לפרברים המרווחים יותר. זהו תהליך הנקרא "פרבור" (suburbanization), המתאר את המעבר המתמשך של אוכלוסייה מבוססת וממעמד הביניים החוצה משכונות מרכזיות והתבססות של אוכלוסיות מוחלשות יותר בשכונות אלו, תהליך חברתי בעל השפעה מהותית על הנוף העירוני.
בערים רבות בעולם הליך הפרבור הביא בעקבותיו גם ביזור של הפעילות התעשייתית, המסחרית והקמעונאית, שעברה גם היא ממרכז העיר לקצה העיר בעקבות התושבים. אנו מכירים תופעה זו בישראל, כאשר בעבר מרכזי הקניות היו חנויות בשדרות ורחובות במרכז העיר, ואילו כיום המסחר הקמעונאי לצרכנים פרטיים ממוקם בעיקר בקניונים גדולים בקצוות המרחב העירוני או באזורים ייעודיים. כל עיר בעולם מתמודדת עם אוכלוסייה הולכת ומתמעטת במרכזי הערים, הזנחה של תשתיות ושירותים ציבוריים בשכונות המרכז, ושיעורי פשיעה גבוהים יותר במרכזי הערים. בחלקים רבים של העולם מרכז העיר הוא בדרך כלל גם החלק העתיק ביותר של העיר המכיל מבנים בעלי ערך היסטורי, שהם המבנים הישנים ביותר בעיר ובדרך כלל גם סובלים מנזק והזנחה גבוהים. יש קושי לשפץ ולחדש מבנים ישנים והיסטוריים אותם בשל קשיים כלכליים, רשלנות הגורמת לנזקים, תכניות לא מתאימות, היעדר מימון לרשויות המקומיות, והיעדר ידע מתאים כיצד לשמר את המבנים וכיצד לנצל אותם לשימוש מחודש.
כיום, המרחב העירוני חווה את התהליך ההפוך של חזרה למרכזי הערים. הפרברים כבר אינם דרך החיים המועדפת על רבים, ומרכזי הערים הופכים להיות יעד מבוקש למגורים ולמסחר על ידי רבים. פעמים רבות מתחמים שהיו מוזנחים הופכים למרכזים אורבניים תוססים המושכים אליהם אמנים וצעירים רבים. השוק הפרטי מגיב לכך, ולכן בעשרים השנים האחרונות ישנה עליה בהתעניינות בתוכניות התחדשות עירונית ושיקומם של מרכזי ערים ברחבי העולם. אזורים שהיו מוזנחים עם ערך נמוך ודרישה נמוכה עוברים שיקום וחידוש ברחבי העולם ואף הופכים ליעד מועדף על משקיעים. גם ברמה המוניציפלית יש עניין רב בשיקום וחידוש של מבנים היסטוריים, שטחים ציבוריים, גינות ותשתיות, כדי להעלות את רמת החיים במרכזי הערים ולהפוך אותם לשכונות ראויות לעיר במאה ה-21.
בישראל יש סיבות נוספות לצורך המהותי בחידוש עירוני, מפני שבנוסף להתמודדות עם ההתדרדרות של הנוף האורבני וחזרה של אוכלוסייה למרכזי הערים, ישראל מלכתחילה עברה הליך פרבור שונה מזה שהיה קיים בעולם בשל זמינות נמוכה יותר של קרקע לבינוי. בישראל יש שטח מצומצם מאד לבניה, היבט המשפיע על הצורך המתמיד בחידוש עירוני ובניצול שטח רב ככל הניתן לדיור ומסחר. לכן גם נושא ההתחדשות עירונית אינו חדש עבור קובעי המדיניות בישראל והוא קיים כבר משנות ה-50 של המאה ה-20. ישראל היא מדינה קטנה, לכן המטרה ארוכת הטווח של המדינה היא למקד את הבניה העתידית בשטחים בנויים, כלומר, לקיים מגמה של החלפת מבנים ישנים במבנים חדשים שיכולים להכיל אוכלוסייה רבה יותר. זו מדיניות שמטרתה היא לשמר שטחים פתוחים בישראל ככל הניתן, לנצל באופן הטוב ביותר את המרחב העירוני, ולמנוע התדרדרות של שכונות ישנות ולחדש אותם. בנוסף, להתחדשות עירונית יש היבט כלכלי משמעותי בישראל, מכיוון שהשיקום באזורים עירוניים מרכזיים בישראל הוא זול יותר משמעותית מבניה של שכונות מגורים חדשות על קרקע חדשה. נכון ל-2014, הפער עמד על 40,698 ש"ח ליחידת דיור בתוך העיר לעומת 152,936 ש"ח ליחידות דיור בשכונה על קרקע חדשה, בעיקר בגלל הצורך בתשתיות שונות.
נושא מהותי מאד בישראל המדגיש את החשיבות של חידוש עירוני ושימור שכונות הוא משבר הדיור. זהו שם כולל לעליית המחירים של נכסי מגורים ב-15 השנים האחרונות בישראל, בעיקר בשל הביקוש הרב שהשוק לא יכול לעמוד בו. בישראל התחדשות עירונית אינה מכילה רק היבטים כלכליים של יעילות ומחיר זול יותר לבניה – אלא זהו הכרח לעמוד בביקוש הרב לדירות מגורים ולגרום לכך שמחירי דירות לא יהיו מוגזמים ובלתי נגישים למעמד הביניים ולזוגות צעירים. מחסור בקרקעות זמינות לבנייה במדינת ישראל וההשפעה על שוק הדיור הוא כמובן נושא המשפיע מאד על ערך הקרקע בשוק החופשי ולכן שווי קרקע לבניה גבוה מאד בישראל ביחס לעולם, בעיקר באזורים העירוניים במרכז ובתל אביב.
עם זאת, למרות ההשלכות השליליות הידועות של ההידרדרות של המרחב העירוני והצורך המתמיד בחידוש עירוני בישראל, מרבית הרשויות המקומיות בארץ מתקשות לטפל בסוגיה זו והן אינן יודעות כיצד להתמודד כראוי עם המצב. הסיבה העיקרית לכך היא מחסור במשאבים ו/או הצורך להפנות משאבים זמינים לנושאים הנחשבים דחופים יותר, אך חוסר הפעולה נובע גם מחוסר ראיה תכנונית ארוכת טווח וחוסר ידע והבנה של פתרונות אפשריים. בעיה עיקרית נוספת בחידוש מרכזי ערים בישראל היא שבדרך כלל מרבית הנכסים הזקוקים לשחזור הם פרטיים, והרשות העירונית כגוף ציבורי אינה יכולה לעשות הרבה כדי לשפר את מצבם או לשנות אותם ללא הסכמה.
יש תכניות ממשלתיות שונות לפתור נושא זה ולקדם חידוש של המרחב העירוני, כגון תמ"א 38 או תכניות של שיקום שכונות, אך תכניות אלו נחשבות כיום לכישלון חרוץ. תכניות קיימות המערבות את השוק הפרטי, כגון תכנית תמ"א 38 או תכניות של פינוי בינוי, הן תכניות עם כדאיות כלכלית נמוכה ולא כוללות ראיה אורבנית ארוכת טווח הכוללת גם פיתוח תשתיות מתאימות, ולכן תכניות אלו ישימות אך ורק באזורים עירוניים מפותחים עם ביקוש גבוה. גם תכניות רווחה של המדינה כגון "שיקום שכונות" נחלו כישלון בראיה רחבה. לכן יש צורך בפיתוח גישה חדשה לשיקום ושימור מרכזים עירוניים, גישה שתערב את השוק הפרטי עם תמריצים מתאימים, ותוכל לפתח ולבנות לא רק מספר מוגדר של יחידות דיור אלא גם להתאים את המרחב העירוני הקרוב לפיתוח העירוני, כחלק מראיה אורבנית רחבה של צרכי כלל העיר בה מתבצע החידוש.
